一、政策背景与核心目标
不动产登记历史遗留问题源于房地产开发建设过程中审批、建设、交易、监管等环节的衔接不畅，导致登记要件缺失，群众购房后长期无法取得不动产权证书。此类问题涉及用地手续不完善、开发主体灭失、房地信息不一致、土地查封、抵押纠纷等复杂成因，成为群众“心头病”。
2025年，自然资源部联合最高人民法院、国家金融监督管理总局等部门发布《部门联动推动化解历史遗留问题为群众办证》文件，旨在通过跨部门协同机制、分类施策政策框架及源头治理长效措施，系统性破解“登记难”问题。核心目标包括：
- 保障群众合法权益：确保无过错购房群众“应发尽发”不动产权证书；
- 防范系统性风险：平衡购房者权益与金融机构债权安全，避免问题积累引发社会矛盾；
- 构建长效机制：推动“交房即交证”改革，实现不动产登记从“末端治理”向“源头预防”转型。
二、政策亮点与实施路径
（一）跨部门协同机制：打破“部门壁垒”
文件明确建立部际沟通协调机制，由自然资源部牵头，最高人民法院、国家金融监督管理总局等部门参与，通过常态化会商解决跨部门重大问题。例如：
- 涉法涉诉问题：针对房企债务导致土地查封、抵押的，明确查封机关需根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》区分购房群众债务性质：
- 已支付全部购房款且办理预告登记的，查封机关应解除查封；
- 因购房群众自身债务被查封的，不得解除；
- 劣后于购房交付请求权的债务导致的查封，应解除。
- 金融风险防控：要求地方建立省级工作机制，督促房企通过置换抵押物、补充足值担保等方式保障金融机构债权安全，避免“办证”与“偿债”冲突。
典型案例：北京市延庆区天润和丽嘉苑小区通过“政府、法院、债权人、开发商、业主”五方联动，创新采用“整体土地不解封、逐户解除查封”模式，成功化解持续4年的办证难题，实现全区历史遗留问题台账“清零”。
（二）分类施策政策框架：精准破解“疑难杂症”
文件针对不同类型历史遗留问题提出差异化解决方案：
- 开发主体灭失问题：
- 地方政府主导成立工作专班，通过“证缴分离”“容缺受理”等方式，允许群众先办证、企业后补缴税费。
- 鹤壁市经验：对欠缴税费的楼盘，建立“证缴分离”机制，居民先办证、企业后续补缴，累计化解2.6万户家庭办证难题。
- 土地房屋抵押纠纷：
- 对已支付全部购房款的群众，按套注销对应房屋抵押登记；暂无法按套注销的，由省级机制指导地方通过“以物抵债”“置换担保”等方式保障债权安全。
- 湘潭市实践：通过“府院联动”机制，协调法院解除涉诉房屋查封，同步办理不动产转移登记，化解湘兰名苑小区长期无法办证问题。
- 竣工验收备案缺失：
- 允许地方政府委托第三方机构开展质量和消防鉴定，凭合格报告直接办理竣工备案，鉴定费用由财政垫付后向开发企业追缴。
- 浚县模式：政府垫资完成6个小区1670套房屋的质量鉴定，推动历史遗留问题“动态清零”。
（三）源头治理长效机制：实现“交房即交证”
文件强调“疏堵结合”，通过制度创新预防新增问题：
- 预售许可联审联批：开发企业拿地后抵押土地的，土地解押前不准预售、不得办理预售许可手续，从源头遏制“带押销售”风险。
- “交房即交证”改革：全国2300多个县市推行新建商品房项目“交房即交证”，群众在收房时同步领取不动产权证书。截至2025年9月，已发放证书840余万本。
- 数字化服务升级：优化登记流程，推广“家门口办证”“带押过户”“竣工即交证”等措施，减少人为干预和廉政风险。
三、政策成效与社会意义
（一）群众获得感显著提升
截至2025年9月，全国累计化解历史遗留问题房屋2300余万套，惠及超5000万群众。不动产权证书的发放解决了群众落户、入学、融资等现实需求，增强了市场活力与社会稳定。
（二）政府治理能力现代化
政策实施推动地方政府从“被动应对”向“主动治理”转型：
- 高位统筹机制：多地成立由分管副省长或市长牵头的工作专班，通过“双交办”“组组会商”“县级领导包案”等制度压实责任；
- 数据驱动决策：通过拉网式排查、问题台账动态管理，实现精准施策；
- 法治化路径：严格遵循《民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规，确保政策执行“于法有据”。
（三）市场秩序规范化
通过“交房即交证”改革和预售许可联审联批，倒逼开发企业规范经营行为，减少“延期交房”“一房多卖”等乱象，促进房地产市场健康发展。
